上海金萌苏浙汇餐饮有限公司与上海华泰房产发展有限公司租赁合同纠纷上诉案

　　原审认定，1995年12月15日，上海华泰房产发展有限公司（以下简称华泰公司）取得上海市肇嘉浜路388号商品房屋登记注册证。1999年7月1日华泰公司与金萌公司（签约时名称为上海金萌餐饮有限公司）签订《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定，华泰公司将合法拥有的坐落上海市肇嘉浜路388号华泰大厦一、二层商场全部租给金萌公司作为经营餐饮使用，该房屋面积为1252.91平方米，租赁期限自1999年10月1日至2009年9月30日止，租金的支付方式为，每月每平方米建筑面积为人民币139元，该租金三年不变，自第四年起，租金每三年递增5％，金萌公司必须在每月1日前支付当月租金，逾期支付，每逾期一天，则金萌公司需按月租金的0.03％支付滞纳金，租金按一个月为一期支付，金萌公司同意于1999年10月1日前支付相当于第一年2个月租金额之租赁保证金人民币350，000元给华泰公司，金萌公司在租赁期限内使用的水、电、煤气及通讯、停车、物业管理等费用，按金萌公司实际使用之费用独立计算，向各部门缴纳；在租赁期内，金萌公司拖欠租金累计壹月以上的，华泰公司有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成华泰公司损失的，金萌公司应予以赔偿；合同还就房屋修缮、转租、违约等方面作了约定。合同签订后，双方各自履行合同的义务。华泰公司实际出租给金萌公司的房屋建筑面积为1，740.66平方米，双方约定的租金为每月人民币175，354元。因金萌公司自2000年9月起未付租金，华泰公司曾于2002年向上海市第一中级人民法院起诉要求终止租赁合同、金萌公司支付租金等，（2002）沪一中民二（民）初字第32号民事判决认定，“华光（上海）投资有限公司（以下简称华光公司）虽为华泰公司的股东，但两公司均是独立的法人，各自行使自己的经营权。现系争房屋的户名仍在华泰公司的名下，华光公司在未取得系争房屋的所有权，亦没有证据证明已得到华泰公司的同意或追认的情况下，与金萌公司于1999年6月22年签订的系争房屋的《租赁合同》及《补充协议》属无权处分，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，应为无效。同样，华泰公司与金萌公司虽于1999年9月27日就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》并办理了《上海市房屋租赁证》。但该合同系当事人间为逃避国家税收，故意减少租金所签订的合同，为弥补约定租金与实际租赁费用之不足，华光公司与金萌公司又于同年9月30日，就上述《上海市房屋租赁合同》签订《补充协议》，以支付管理费的方式补充不足部分的租金。故华泰公司、金萌公司、华光公司的上述行为属于恶意串通，损坏国家、集体或者第三人利益的行为，违反了《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，亦应为无效。据此，本院确认华泰公司与金萌公司于1999年7月1日签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，是代表双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律规定，应为有效。双方当事人均应严格遵守，履行合同约定的权利和义务。至于华泰公司诉请由于金萌公司擅自停止支付租金数月，故要求解除与金萌公司签订的《租赁合同》，对于该节事实，已生效的（2001）沪一中民初字第811号民事判决书依据已查明的事实，确认华光公司不是系争房屋的所有人，其与金萌公司签订的《物业转让协议书》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国合同法》的规定，应为无效。鉴于该项判决已经上海市高级人民法院审理后于2002年9月19日作出的终审判决所维持。据此，本院确认金萌公司停付租金事出有因，不能作为华泰公司解除合同的理由。对于华泰公司要求解除合同的请求，本院不予支持。但是，就金萌公司欠付的租金，应由金萌公司按双方实际约定的金额支付。”判决金萌公司向华泰公司支付自2000年9月至2002年12月止的租金人民币4，909，912元。华泰公司不服，提起上诉，上海市高级人民法院（2003）沪高民一（民）终字第27号民事判决维持原判。华泰公司认为金萌公司既不履行生效判决，也不支付租金，故诉至法院，要求金萌公司支付华泰公司2003年1月起至判决之日止的租金暂计租金为3，077，462.70元、按银行5.49％利率自2003年1月至判决之日止的逾期利息暂计106，985.89元及按日0.03％的滞纳金暂计246，733.96元；终止华泰公司与金萌公司于1999年7月1日签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》；华泰公司收回上海市肇嘉浜路388号一、二层房屋，金萌公司立即搬离上述房屋。

　　原审另查明，上海金萌餐饮有限公司于2003年9月变更企业为上海金萌苏浙汇餐饮有限公司。2000年12月20日华泰公司与金萌公司的法定代表人刘裕俊签订《上海市外销商品房出售合同》，案外人刘裕俊向华泰公司购买上海市肇嘉浜路388号《华泰大厦》一、二层房屋。2003年4月3日案外人刘裕俊向上海市第一中级人民法院起诉要求继续履行《上海市外销商品房出售合同》，将上海市肇嘉浜路388号《华泰大厦》一、二层房屋产权转移至案外人刘裕俊名下，上海市第一中级人民法院（2003）沪一中民二（民）初字第47号民事判决认定，“华泰公司与刘裕俊签订的《上海市外销商品房出售合同》未履行，该合同还约定了合同经双方签字并经上海市公证处公证后生效，现该合同未经公证亦未实际履行，合同未生效。”判决“刘裕俊的诉讼请求不予支持”。刘裕俊不服上诉，上海市高级人民法院（2003）沪高民一（民）终字第108号民事判决驳回上诉，维持原判。

　　本案在审理过程中，金萌公司指出，如果法院不顾客观现实而支持华泰公司诉请，则金萌公司对系争房屋的装潢应一并在本案处理。2004年法院向金萌公司送达预缴审计、评估、鉴定费通知书，通知金萌公司于2004年8月20日之前预缴审计、评估费40，000元，并在此之前提交装潢结算书，逾期不缴，将依照民事诉讼法规定，按金萌公司举证不能处理，本案将不一并处理装潢问题。金萌公司收到通知书后，未如期缴纳审计、评估费用。

　　原审认为，华泰公司与金萌公司于1999年7月1日签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》的效力、双方应按约履行《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》已经生效的民事判决书认定，又因华泰公司与案外人签订的《上海市外销商品房出售合同》经生效的民事判决书确认合同未生效，故金萌公司提出，《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》已被事后华泰公司与金萌公司的法定代表人刘裕俊签订的出售合同取代，原合同已经废止，不存在收取租金的问题，华泰公司无权要求金萌公司支付租金之答辩意见，法院不予采纳。现金萌公司在法院终审判决后，仍未按约向华泰公司支付2003年1月至今的租金，金萌公司的行为已构成违约，对此应承担相应的民事责任，故华泰公司要求解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》、金萌公司迁出上海市肇嘉浜路388号一、二层房屋、上述房屋由华泰公司收回、金萌公司支付自2003年1月起至判决之日止每月175，354元的租金，理应正当，应予支持。根据《上海市房屋租赁合同》中“金萌公司必须在每月1日前之前支付当月租金，逾期支付，每逾期一天，则金萌公司需按月租金的0.03％支付滞纳金，租金按一个月为一期支付”之约定，华泰公司要求金萌公司支付滞纳金之诉讼请求，可予支持，但滞纳金的起算日应自拖欠当月2日，计至判决之日止；华泰公司主张逾期支付租金的利息，无事实及法律依据，故法院不予支持。金萌公司虽提出要求对装潢问题一并处理，但未在法院规定的期限内缴纳审计、评估费，故系争房屋的装潢问题本案不予处理。金萌公司提出要求追加案外人刘俊裕、华光公司为本案的第三人，因刘俊裕、华光公司不是本案系争合同的签订方，本案处理结果与刘俊裕、华光公司无法律上的利害关系，故法院不追加刘俊裕、华光公司为本案第三人。据此，原审法院于二○○四年八月二十五日依法作出判决：一、解除上海华泰房产发展有限公司与上海金萌苏浙汇餐饮有限公司于1999年7月1日签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》；二、上海金萌苏浙汇餐饮有限公司在判决生效后三十日内迁出上海市肇嘉浜路388号一、二层房屋，该房屋由上海市华泰房产发展有限公司收回自用；三、上海金萌苏浙汇餐饮有限公司在判决生效后十日内向上海华泰房产发展有限公司支付2003年1月1日起至判决宣判之日止每月人民币175，354元的租金及逾期支付租金的滞纳金（滞纳金的计算方法为，均以人民币175，354元为本金、以每日0.03％为利率，分别自拖欠当月2日起算，均至判决宣判之日起）；四、上海华泰房产发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币27，315.90元，上海华泰房产发展有限公司负担847元，上海金萌苏浙汇餐饮有限公司负担26，468.90元。

　　判决后，金萌公司不服，上诉称：本案非一般租赁纠纷，上诉人的法定代表人刘裕俊已于2000年12月与被上诉人华泰公司就涉案房屋签订了买卖合同，并曾支付了800多万元房款，后因房地产市场转热，被上诉人不愿卖房，又将上述房款退回，上诉人认为，双方之间已不是房屋租赁关系，而是房屋买卖关系，故自2000年9月起未支付租金，之前上诉人一直按约支付租金；另外，上诉人对涉案房屋投入巨资进行装修，而上诉人在原审中没有按时交评估费也是事出有因，故原审不应对装潢未作评估即作出判决。据此，上诉人请求二审撤销原判第一、二、三项，对被上诉人要求解除租赁合同、上诉人搬出涉案房屋并向被上诉人支付租金的诉讼请求不予支持。

　　被上诉人华泰公司答辩称：有关生效法律文书已明确刘裕俊与上诉人于2000年12月就涉案房屋签订的房屋买卖合同并未生效，故双方之间仍然是房屋租赁关系，且上诉人在签订上述买卖合同之前就没有按约向被上诉人支付租金，有关生效判决尚在执行之中；上诉人称对涉案房屋投入巨资进行装修，但事实上被上诉人将房屋交付给上诉人时已对房屋进行过装修，对此双方在租赁合同中已作表述，上诉人称有巨额投资应举证。据此，其认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。

　　经审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。

　　本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人金萌公司与被上诉人华泰公司就涉案房屋于1999年7月1日签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。被上诉人华泰公司已将约定的租赁物交付上诉人使用，上诉人应按约及时支付租金，现上诉人未按约支付租金，被上诉人根据合同约定要求解除该租赁合同，原审予以支持并判令上诉人搬离涉案房屋、支付尚欠租金并无不当。上诉人称双方自2000年12月起已就涉案房屋建立房屋买卖关系，故不应再行支付房屋租金，因该主张与事实及有关生效的法律文书相悖，故本院不予支持。上诉人另称原审没有对涉案房屋的装潢进行估价，违反法定程序，对此本院认为，原审在审理过程中已根据上诉人的要求，向其送达了预缴审计、评估、鉴定费通知书，告知其在指定时间内预缴有关费用，逾期按举证不能处理，且原审将不处理装潢问题，但上诉人收到上述通知书后，未按期缴纳审计、评估费用，故原审对涉案房屋的装潢问题未作处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费人民币27，315.90元，由上诉人上海金萌苏浙汇餐饮有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长陶永信　

审　判　员刘　军　

代理审判员毛慧芬　

二ＯＯ五年三月二十五日

书　记　员潘　兵

责任编辑：张劲松

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